Financer son projet immoblier

Les différents prêts bancaires et aides à l'accession pour habiter ou investir

Les ménages disposent aujourd’hui de nombreuses solutions et aides financières pour assurer un achat immobilier. En l'occurrence, la loi Pinel vous permettra d'acquérir votre patrimoine en faisant des économies fiscales. Bien entendu, pour jouir de ces prêts bancaires, les futurs propriétaires doivent remplir certaines conditions. L’accès à ces crédits immobiliers dépend notamment de la nature du logement, de votre niveau de revenus ou encore de la finalité de votre résidence. Il est également possible d’optimiser votre offre grâce à un simulateur de prêt. Ce guide vous apportera toutes les clés dont vous avez besoin en tant qu’emprunteur ou investisseur. Voici tous nos conseils pour effectuer un prêt bancaire au meilleur taux ou avoir une aide à l’accession pour une propriété ou un investissement locatif. 



Définition et principe d’un crédit immobilier



Un prêt immobilier est par définition une opération par laquelle une institution financière prête à un client une somme d’argent pour acheter un logement ou pour financer la construction d’une maison.
Pour acquérir un bien foncier, la plupart des ménages ont recours à l’emprunt. Il est rare pour un particulier de faire l’achat d’une résidence, en prélevant directement la somme de sa propre épargne, car l’investissement est souvent lourd. Le principe de l’emprunt bancaire immobilier consiste à solliciter une avance auprès d’un établissement bancaire pour l’acquisition d’un habitat qui sera ultérieurement remboursée avec un taux d’intérêt. Le contrat devra préciser les droits et les obligations de chaque partie et spécifier le taux d'intérêt bancaire ainsi que le nombre de mensualités de remboursement.



Conditions d’obtention d’un emprunt immobilier



Pour bénéficier facilement d’un crédit, il est important d’avoir certaines garanties et de soigner votre dossier. Souvent, la plupart des banques exigent un apport personnel à hauteur de 10% du montant total de l’emprunt bancaire avant d’octroyer un prêt. Ce montant équivaut généralement aux dépenses qu’occasionne l’achat d’un bien immobilier, notamment les frais d’assurance et de notaire. Ainsi, plus votre apport personnel est conséquent et plus la banque sera disposée à vous accorder un prêt avantageux à un taux préférentiel. De même, les banques sont plus motivées à financer les salariés en CDI plutôt que ceux ayant un CDD. Si vous avez un CDD dans le secteur privé, vous devrez apporter des éléments solides pour appuyer votre dossier et démontrer votre solvabilité. Notez que tous les établissements bancaires étudient minutieusement les profils des emprunteurs et s’assurent que leurs conditions sont favorables au remboursement avant de leur octroyer un prêt. Autrement dit, l’emprunteur doit justifier d’un profil qui correspond aux attentes du prêteur. En cas de dépenses exorbitantes ou si vous avez eu trop de découverts, il est préférable de repousser votre demande à une date ultérieure, le temps d’assainir vos comptes. 

En outre, votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 33% de vos charges et de vos revenus mensuels. Ce pourcentage tiendra compte bien évidemment de tous vos crédits en cours. Dans tous les cas, pour obtenir un prêt immobilier, la banque exigera de votre part des garanties pour couvrir les risques en cas de défaillance de paiement. N’hésitez pas à ajouter à votre dossier vos placements d’épargne ou tout autre document pouvant vous aider à obtenir un prêt au meilleur taux. Il est recommandé de contacter un courtier en immobilier pour obtenir des conseils judicieux. Pour évaluer vos conditions d’obtention d’un crédit bancaire pour un achat immobilier, vous pouvez aussi utiliser un  simulateur de prêt en ligne.



Comment monter un dossier pour financer son achat immobilier ?



Dans la perspective d’une demande de prêt bancaire pour l’acquisition d’une résidence principale ou un investissement locatif, plusieurs documents sont nécessaires pour la constitution d’un dossier. Vous aurez d’abord à fournir des pièces justificatives qui permettront d’évaluer votre capacité financière puis préparer dûment un dossier de demande de crédit immobilier.
Notez que vous devriez obligatoirement fournir des documents originaux pour la consultation ainsi qu’un dossier contenant des photocopies que le banquier gardera une fois qu’il aura effectué les vérifications des actes authentiques.

o Les renseignements personnels

Voici la liste des pièces personnelles nécessaires à la constitution d’un dossier de prêt bancaire :

•    un passeport ou une carte d’identité ;

•    un justificatif de la situation familiale (livret de mariage, certificat de pacs, etc.) ;

•    une preuve de domiciliation datant de moins de 3 mois (facture EDF, quittance de loyer, etc.) ;

•    un contrat de travail avec avenant pour les salariés ou un justificatif de revenu.



o Les justificatifs de vente ou de propriété

Ce sont des documents importants liés à votre projet immobilier et que vous devez joindre à votre dossier :

•    un contrat de réservation pour une acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou

•    une promesse de vente signée, ou

•    un permis de construire avec un devis des travaux à réaliser pour un ancien logement qui nécessite une rénovation ou

•    les documents relatifs à une demande de prêt à taux zéro si vous êtes premier acquéreur (attestation de performance énergétique, bail locatif prouvant que vous êtes locataire, etc.).



o Preuve des ressources et charges

Il s’agit des justificatifs de vos ressources et des charges éventuelles qui vous reviennent :

•    les relevés de vos comptes bancaires provenant des 3 derniers mois ;

•    les 3 derniers bulletins de paie ou les 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, les professions libérales, les artisans ou les agriculteurs ;

•    un justificatif de l’apport personnel ;

•    les 2 dernières fiches d’imposition ;

•    les preuves des éventuels crédits en cours ;

•    les éléments attestant d’éventuels revenus fonciers ;

•    un titre de retraite ou de pension pour les 3 derniers mois si applicable ;

•    une attestation de la CAF si applicable.

Quelles sont les aides disponibles pour acheter sa résidence principale ?



Plusieurs aides s’offrent aux ménages qui souhaitent réaliser un projet immobilier. Pour acheter sa résidence principale, l’État propose des financements aux familles qui répondent aux conditions d’obtention. Le montant du financement dépend toutefois de la situation du ménage, de son niveau de vie ainsi que du type de projet. Partant de là, le dispositif de la loi Pinel offre aux familles la possibilité de bénéficier d’une baisse d’impôt sur le revenu à la suite d'un investissement locatif. L’une des conditions reste que l’investisseur consente à louer l’habitat en qualité de résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. On distingue aussi les prêts bancaires attribuables, quels que soient le type de projet immobilier (acquisition d’une résidence principale, locative ou secondaire) et les aides à l’accession servant à financer prioritairement la résidence principale. 

o Les prêts immobiliers bancaires

•    Le prêt classique



Le prêt classique est le plus répandu en France comme ailleurs et sa durée de remboursement peut atteindre 30 ans. Il consiste pour un emprunteur à verser à un organisme financier des mensualités affectées d’un taux d’intérêt qui amortissent le capital emprunté. Il peut être à taux fixe, c’est-à-dire que le montant total du crédit est connu d’avance et dans ce cas, les mensualités et la durée du prêt ne changent pas tout au long du contrat. A contrario, s’il est à taux variable, la durée du remboursement et/ou les mensualités varient à la hausse ou à la baisse suivant les fluctuations du taux d'intérêt bancaire. La dette doit être entièrement réglée à la dernière échéance.

•    Le prêt relais



C’est un prêt à court terme non amortissable. Il est accordé aux emprunteurs détenteurs d’une propriété déjà mise en vente ou qui va l’être, mais qui ne sera vendu qu’après l’acquisition du nouveau logement. Ainsi, la banque fera un crédit à l’acquéreur sous forme de prêt relais que celui-ci remboursera dès que son ancienne habitation sera vendue. Un coefficient de pondération est affecté au capital total du prêt relais. Faites analyser les prix du marché de l’immobilier par des professionnels afin de mettre toutes les chances de votre côté. Le capital du prêt relais dépendra du prix moyen du bien immobilier que l’emprunteur souhaite mettre en vente. 

•    Le prêt in fine



Ce type de prêt est non amortissable et il concerne généralement les investisseurs ayant des patrimoines et disposant déjà d’une épargne qui sera ajoutée au prêt in fine. Pour garantir l’amortissement, il faut souscrire à un produit de placement comme l’assurance vie. Ici, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et la totalité du capital est reversée en 1 fois à la dernière échéance. 

o Les aides d’accession

•    Le prêt à taux zéro



Le PTZ n’est accessible qu’aux personnes dont le revenu ne dépasse pas un certain seuil et celles n’ayant pas été propriétaires au cours des deux dernières années. Il est uniquement fourni par les établissements financiers ayant passé un accord avec l’État pour la construction d’une maison ou un achat immobilier. Le montant de la somme accordée dépend non seulement de la situation géographique du bien à acquérir, mais aussi de la taille du ménage. Le PTZ doit être forcément associé à un crédit classique, car il ne peut à lui seul financer que 40% du montant global du bien. Le remboursement s’effectue sur une période allant de 20 à 25 ans avec une période de différée (5 à 15 ans).

•    Le prêt d’accession sociale


Le PAS est une aide accordée uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale (ancien ou neuf) aux emprunteurs qui ont des revenus modestes et désireux de réaliser un projet immobilier. Il peut également servir à financer des travaux de rénovation pourvu que ces derniers améliorent le confort de la résidence. Son remboursement s’étend de 5 à 25 ans et peut atteindre exceptionnellement 35 ans. Pour en bénéficier, l’emprunteur doit remplir certains critères d’éligibilité.

•    Le prêt conventionné


Le PC est un crédit subventionné par l’État et qui donne droit aux APL. Son adhésion est réservée à un ménage pour financer son achat immobilier d’une résidence principale, avec des travaux d’aménagement à réaliser. Il permet de financer le logement dans son entièreté et est octroyé sans condition de revenus ni aucune obligation d’apport personnel. Sa durée de remboursement peut s’étaler sur une période de 5 à 35 ans.