Le PSLA (prêt social location accession)

Grâce au PSLA (prêt social location accession), il est maintenant possible pour une personne de devenir propriétaire du logement social qu’elle occupe. Ce dispositif permet l’accession à la propriété aux ménages qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus. Après avoir occupé un logement pendant une période définie, les occupants peuvent l’acquérir, et profiter d’un prix de vente attractif et d’un prêt aux mensualités avantageuses. Depuis son instauration en 2004, le prêt social location accession concernait uniquement les appartements neufs et les maisons neuves. En 2020 il est étendu et peut maintenant également porter sur des logements anciens sous certaines conditions.


Le PSLA (prêt social location accession) en détail

À la base, le PSLA est un dispositif qui profite aux opérateurs HLM. Les avantages offerts par ce prêt de location-accession peuvent leur permettre de lancer la construction de logements neufs, qui leur serviront à loger des personnes qui disposent de revenus limités. Ces personnes qui habiteront dans des biens immobiliers neufs pourront ensuite bénéficier si elles le désirent d’une option d’achat sur le logement qu’elles vont occuper. 
Les locataires qui font le choix d’acheter un appartement neuf profitent alors à leur tour des avantages qui ont été offerts à l’opérateur HLM, et bénéficient notamment d’une exonération de taxe foncière. Le prix du bien acheté ainsi que les conditions du prêt bancaire sont également encadrées par ce dispositif. Le coût total ainsi que les mensualités à rembourser ne pourront pas dépasser un certain plafond. 
Depuis 2004, ce dispositif a permis à de très nombreuses personnes qui ne bénéficient pas de ressources très importantes de parvenir à réaliser l’achat de leur appartement neuf ou de leur maison neuve. D’après les chiffres de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, cette mesure a été utilisée dans près de 8 000 transactions rien que pour l’année 2018.


La mise en place du PSLA

Comme son nom l’indique, le principe de location-accession se sépare en deux étapes bien distinctes. Dans un premier temps, les occupants sont simples locataires et doivent occuper les lieux pour une durée minimale. Durant cette période, ils doivent payer une redevance, qui regroupe à la fois le montant du loyer et une fraction du prix de vente du bien immobilier.
À l’issue de cette période, les locataires peuvent choisir de valider l’option d’achat, ou de décliner l’offre en cas de manque de ressources, ou de nécessité de déménagement. 
S’ils valident le PSLA, C’est l’organisme bancaire qui prend ensuite en charge les opérations. Une fois l’option d’achat levée, les occupants du logement deviennent propriétaires et doivent donc s’acquitter du remboursement des mensualités du prêt bancaire. Ils gardent toujours la possibilité s’ils le désirent de faire appel à d’autres organismes pour demander des financements complémentaires, qu’ils s’agissent de prêts à taux zéro ou de prêts classiques. L’accession à la propriété permet aux bénéficiaires de cette mesure d’être totalement exonérés de taxe foncière pour une période qui s’étend jusqu’à 15 ans au-delà de la livraison du bien immobilier. 
Dans le cas où les occupants du logement décident de ne pas valider l’option d’achat, toutes les sommes qui représentaient la part acquisitive dans les redevances versées depuis le début de la location sont restituées. Seule une indemnité qui correspond tout au plus à 2 % de cette somme est prélevée.


Possibilités de revente et garantie de rachat

Une fois l’option validée, les propriétaires peuvent s’ils le souhaitent revendre leur bien n’importe quand. En cas de possibilités, les prêts contractés peuvent également être remboursés de manière anticipée pour ne pas avoir à payer de frais supplémentaires.
Dans son dispositif, le PSLA prévoit des mesures pour protéger les acquéreurs, avec notamment une garantie de rachat pour une durée de 15 ans après la levée de l’option. Les bénéficiaires peuvent avoir recours à cette garantie en cas de décès d’un emprunteur ou d’un de ses enfants, de divorce ou de rupture de Pacs, de période de chômage prolongée, d’invalidité, ou de mutation professionnelle.


Un dispositif étendu depuis 2020

À la toute fin de l’année 2019, la nouvelle loi de Finances concernant l’année 2020 a étendu le dispositif du PSLA aux logements anciens. Les locataires de ces logements peuvent donc espérer bénéficier de cette mesure, mais également profiter de la possibilité de souscrire à un PTZ lors de la levée d’option d’achat.
Le BRS (Bail Réel Solidaire) qui a été instauré en 2017 permet de bénéficier de prix plus bas lors de l’acquisition d’une résidence principale sous certaines conditions. Les personnes qui bénéficient de cette mesure sont maintenant également éligibles au PSLA


Les conditions du PSLA

Le prêt social location accession ne se destine donc plus seulement aux locataires de programmes immobiliers neufs. La condition principale pour pouvoir en bénéficier est que le logement visé soit la résidence principale des occupants, qui doivent l’habiter au minimum 8 mois par an.
Une certaine limite de revenus ne doit pas être dépassée, et le plafond varie en fonction de la composition du foyer, ainsi que de la zone géographique où se situe le logement. Depuis 2015 ces plafonds sont révisés chaque année selon l’évolution de l’indice des prix à la consommation :


•Pour une personne seule, la limite de ressource est de 32 637 € en zone A et de 24 740 € annuels en Zone B ou C.


•Pour un foyer de 2 personnes, elle est de 45 591 € en zone A et 32 990 € en zone B.

•Pour un foyer de 3 personnes, la limite est de 52 210 € en zone A et 38 160 € en zone B.

•Pour un foyer de 4 personnes, le plafond est de 59 400 € en zone A et 42 284 € en zone B.

•Pour un foyer de 5 personnes et plus, le plafond de ressource atteint 67 756 € en zone A et 46 398 € en zone B. 


Afin de vérifier si un ménage est éligible à cette mesure le total des revenus fiscaux de toutes les personnes du foyer pour l’année n-2 est pris en compte. Un revenu plancher qui correspond au coût total du financement divisé par 9 peut également être pris en compte, afin de limiter l’accès à ce dispositif aux personnes qui bénéficient de ressources qui ont grandement augmenté dans les deux dernières années.


Le plafonnement des prix de vente

Pour qu’une opération rentre dans le cadre de ce dispositif d'aide à l'accession à la propriété, le prix de vente ou de construction d’un logement ne doit pas excéder un certain plafond. Ce prix maximal est variable en fonction de la zone géographique concernée : 


•Zone A bis : 4 886 € au m².

•Zone A : 3 702 € au m².

•Zone B1 : 2 965 € au m².

•Zone B2 : 2 588 € au m².

•Zone C : 2 263 € au m².

Le prix de vente est également diminué de 1 % par an depuis l’emménagement du locataire.


Avantages et inconvénients du PSLA

En plus des conditions très avantageuses déjà évoquées, le prêt social de location-accession présente d’autres atouts non négligeables, ainsi que quelques désagréments qu’il convient de bien garder à l’esprit.


Les points forts

Parmi les avantages présentés par ce dispositif d'aide à l'accession à la propriété, il est à noter que les personnes qui peuvent bénéficier des aides au logement comme l’APL, l’ALS ou l’ALF pourront toujours en profiter si elles décident de s’engager et de signer un contrat de location-accession. Cela ne concerne pas seulement la période initiale de location, mais également toute la période de remboursement des mensualités. Il s’agit d’un avantage non négligeable pour aider les personnes qui désirent acheter un appartement neuf à payer ensuite les mensualités de leur crédit. 
Concernant ces mensualités, leur montant est également régi par les clauses du PSLA. Il ne pourra pas dépasser le coût hors assurance de la mensualité de redevance qui a été versée à la fin de la période de location. Les personnes qui choisissent de devenir propriétaires peuvent ainsi s’assurer de conserver un budget équilibré. 
Avec le PSLA, les opérateurs HLM bénéficient d’une exonération de taxe foncière de 15 ans. En cas de location-accession, le délai se poursuit alors jusqu’à échéance, et profite au nouveau propriétaire. Celui-ci pourra donc en bénéficier sur une durée variable en fonction de l’ancienneté du logement acquis. 
En plus du prêt de base, le dispositif prévoit la possibilité pour les bénéficiaires de souscrire à des prêts complémentaires pour parvenir à financer leur projet d’acheter un programme immobilier neuf ou ancien. Ils peuvent ainsi prétendre à un prêt à taux zéro, un prêt conventionné ou un prêt d’accession sociale, et avoir accès à d’autres conditions avantageuses. 
L’opérateur HLM profite également du taux avantageux de la TVA, fixé à 5,5 % lors de la construction d’un bien immobilier neuf. Un futur propriétaire bénéficiaire du PSLA peut aussi bénéficier de ce taux réduit s’il achète son bien dans un délai de 5 ans après la fin des travaux. 
Enfin, en cas de rétractation et de non-validation de l’option d’achat, le bailleur du logement social est tenu de mettre à disposition de l’occupant au moins 3 possibilités de relogement. Ces propositions doivent lui être soumises par le biais de lettres recommandées, dans un délai qui ne doit pas excéder les 6 mois. À la réception de ces propositions, le locataire dispose d’un mois pour y répondre favorablement ou non. En cas de refus il est contraint de quitter les lieux. S’il accepte, le temps de déménager il devra continuer de payer la part locative de la redevance.


Les inconvénients

L’un des principaux désagréments que peuvent rencontrer les personnes qui souhaitent bénéficier du PSLA est la somme à verser dès la période de location. En effet, la redevance représente le prix d’un loyer de logement social majoré d’une fraction du prix de vente, et certains foyers peuvent avoir du mal à supporter cette contribution.
La part locative est plafonnée, pour ne pas dépasser un certain montant en accord avec la zone géographique et la nature sociale des logements. La part liée à l’acquisition est plus variable, et dépend grandement de la situation financière des foyers qui souhaitent accéder à la location-accession. Si cette portion est obligatoire, elle peut cependant être l’objet d’un accord avec l’opérateur HLM, et être réduite de façon significative. 
Au niveau de l’accession, seuls les ménages modestes peuvent prétendre à ce dispositif, et la nécessité de fixer des plafonds de revenu peut parfois nuire à certains. En effet, certains foyers peuvent se retrouver exclus de ces dispositifs pour des différences très minimes. D’autres peuvent aussi en être écartés en fonction de revenus à n-2 qui ne reflètent pas forcément l’état réel de leurs finances. 
Il est également à noter que la signature du contrat n’est en aucun cas une garantie d’accession à la propriété. Tout comme l’occupant garde le droit de décider au moment de lever l’option, celui-ci peut également essuyer un refus au moment du transfert, si ses capacités de remboursement ne conviennent pas à l’organisme bancaire.