Acheter sa résidence principale

ACHETER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE

On a coutume de dire que les 3 principaux critères d’un achat immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement… Aujourd’hui, compte tenu des prix de l’immobilier et de la durée des prêts bancaires, acheter sa résidence principale dans un programme immobilier neuf impose d’étudier plus attentivement le bien immobilier et son environnement. Car, même si cela n’est pas l’objectif premier, l’achat d’une résidence principale constitue un placement immobilier sur le long terme, un capital de départ ou en cours de valorisation qui doit servir à acheter mieux et/ou plus grand. L’achat de votre résidence principale est la première pierre de votre patrimoine.

ACHETER OU LOUER ?

Avec l’augmentation des prix de l’immobilier, beaucoup de personnes, notamment les moins de 30 ans, se demandent s’il ne vaut pas mieux louer plutôt qu’acheter. C’est une idée fausse, car la location constitue quoi qu’il arrive une dépense à perte. À la différence d’un propriétaire qui paie des mensualités pour rembourser son prêt bancaire, le locataire ne capitalise pas sur ses loyers. Les mensualités d’un prêt bancaire servent à rembourser l’achat d’un bien immobilier qui nous appartiendra entièrement à la fin du prêt. Les mensualités d’un loyer servent à payer un bien immobilier qui ne nous appartiendra jamais. Par ailleurs, lorsque le prêt bancaire est fini, la personne propriétaire de sa résidence principale bénéficie d’un pouvoir d’achat supérieur, car, à la différence d’un locataire qui devra toujours payer un loyer pour se loger, le propriétaire ne paiera plus rien à la fin de son prêt bancaire (en dehors de la taxe foncière et des charges de copropriété). Un confort de vie non négligeable, surtout au moment de la retraite où généralement le niveau de vie diminue.

COMMENT BIEN ACHETER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE ?

L’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve exige de préalablement définir ses besoins, ses secteurs de recherche et son budget pour ne pas rêver son projet immobilier, mais le réaliser. Généralement, les besoins sont déterminés par le nombre de personnes qui compose le foyer. Un couple n’a besoin que d’une chambre et concentrera ses recherches sur un T2. Un couple avec 2 enfants a besoin de 3 chambres et recherchera plutôt un T4… Votre famille et l’importance que vous accordez à votre confort (espace, jardin, ajout d’un bureau) déterminent la typologie et la nature du bien que vous recherchez. La typologie correspond au nombre de pièces dont nous avez besoin. La nature détermine si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison. Bien sûr, d’autres critères de confort, comme une piscine ou un grand jardin, peuvent compléter les besoins de votre projet immobilier. Lorsque vous avez défini vos besoins, vous devez déterminer vos secteurs de recherche, c’est à dire les endroits où vous voulez acheter. La connaissance du tissu économique de ces secteurs est importante car les prix de l’immobilier neuf varient fortement d’une ville à l’autre. Dans les grandes villes, les prix varient même d’un quartier à un autre, voir parfois d’une rue à une autre. Se renseigner sur l’évolution des quartiers et sur leur dynamisme est donc nécessaire pour faire un bon achat immobilier. Enfin, vous devez déterminer votre budget. Un rendez-vous avec votre banque peut vous permettre de définir un budget sérieux, établi sur la base de votre apport et de vos revenus. Cela vous évitera les désillusions et vous permettra de vous positionner plus vite si une opportunité se présente.

ACHETER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE DANS UN PROGRAMME IMMOBILIER NEUF

Acheter un appartement neuf, ou une maison, dans le cadre d’un programme immobilier neuf, demande d’étudier quelques points supplémentaires. Si les principes de bases (besoins, secteurs et budget) restent les mêmes, il est important de s’assurer que le promoteur bénéficie de toutes les assurances nécessaires à la promotion de son programme immobilier (dommage ouvrage, garantie). Par ailleurs, s’agissant d’un achat sur plan, faut aussi se renseigner sur la date de livraison du programme immobilier neuf. Enfin les prestations, c’est à dire le détail du sol, des murs, des volets…, sont à étudier car les équipements d’un appartement neuf varient d’un programme immobilier à un autre. Maintenant, il ne vous reste plus qu’à vous lancer !

ASTUCES ET CONSEILS

Dans l’immobilier, le temps est une valeur très importante. Plus vous achèterez tôt votre résidence principale, plus vos capacités d’emprunt seront élevées. Dans l’immobilier neuf, les promotions ne manquent pas. Cuisine offerte, 1500€ de remise par pièce, Frais de notaire offert… N’hésitez pas à négocier les prix, surtout en période de salon immobilier où la concurrence entre les promoteurs est plus rude. Des dispositifs comme le prêt à taux zéro ou la TVA réduite existent pour les primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois). Consultez les dispositifs primo-accédant et leurs conditions pour savoir si vous pouvez en bénéficier.

Le paiement d’un appartement neuf se fait par appel de fond, au fur à et mesure de l’avancement des travaux. Dans le cadre d’un prêt immobilier, ces appels de fond peuvent entrainer la facturation d’intérêts bancaires de la part de votre banque. Négocier votre échéancier avec le promoteur peut vous permettre de diminuer considérablement ces frais. Sachez enfin que c’est l’offre et la demande qui déterminent les prix de l’immobilier. Plus la demande est forte, plus les prix sont élevés. Même si cela implique d’acheter plus cher, acheter un appartement neuf dans un secteur à forte demande est valeur de sécurité. A l’inverse, si vous envisagez d’acheter dans un secteur ou les offres abondent, étudiez bien le secteur avant de vous engager.

LES DISPOSITIFS D’AIDE À L’ACCESSION

LE PRÊT À TAUX ZÉRO

Le prêt à taux zéro est un dispositif destiné aux primo-accédant et à tous ceux qui n’ont pas été propriétaire au cours des deux années qui précèdent le projet immobilier et la demande de financement. Le principe du prêt à taux zéro est simple. Il permet de souscrire à un prêt bancaire sans intérêt. Autrement dit, on vous prête de l’argent gratuitement. Le prêt à taux zéro ne couvre pas la totalité du financement et son montant varie en fonction des régions et des ressources. Dans la plupart des cas, le prêt à taux zéro est associé à un prêt bancaire traditionnel. Pour bénéficier du prêt à taux zéro, le ou les propriétaires doivent remplir des conditions qui varient en fonction de la zone géographique et de la situation familiale (nombre de personnes dans le foyer et revenus). Par ailleurs, le prêt à taux zéro est destiné au financement de biens immobiliers neufs. Toute fois, dans certaines conditions, certaines habitations anciennes peuvent bénéficier du prêt à taux zéro.

> EN SAVOIR PLUS SUR LE PRÊT À TAUX ZÉRO

LE PAS (PRÊT À L’ACCESSION SOCIAL)

Le prêt à l’accession social (PAS) est destiné aux ménages aux revenus modestes. Ce dispositif est soumis à des conditions de revenus fixées par décret, et doit permettre aux familles modestes de devenir propriétaire d’un bien neuf ou ancien, en bénéficiant d’un financement à taux réduit. Le prêt PAS peut être souscrit dans n’importe quelle banque dès lors que celle-ci a signé une convention avec l’état. Le prêt PAS peut financer la totalité de l’acquisition sur une période de 5 à 30 ans, voir 35 ans sous certaines conditions.

LE PSLA (PRÊT SOCIAL DE LOCATION ACCESSION)

Le prêt social de location accession est dispositif qui permet à un locataire devenir progressivement propriétaire de son bien immobilier neuf. Il s’agit d’un prêt conventionné destiné à financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf à des conditions très avantageuses, à travers la mise en place d’un contrat location-accession. Ce contrat détermine la durée de location, la redevance (équivalent du loyer) et le prix de vente du logement. Au terme du contrat, le vendeur (un professionnel) transfère la propriété au locataire qui devient alors propriétaire du logement qu’il occupait.

LE PEL (PRÊT ÉPARGNE LOGEMENT)

Le prêt épargne logement est un prêt à taux fixe prédéfini, destiné au financement de sa résidence principale. Il concerne aussi bien les biens immobiliers neufs que les biens immobiliers anciens. Le prêt épargne logement est soumis à certaines conditions, notamment à l’obligation d’avoir souscrit au contrat et épargné depuis au moins 4 ans. Le montant du prêt épargne logement est plafonné à 92000€. Son montant varie en fonction de la somme placée durant l’épargne et de la durée du prêt, limitée entre 2 et 15 ans.

LE PC (PRÊT CONVENTIONNÉ)

Le prêt conventionné est un prêt à taux avantageux ouvert à tous. Il est destiné au financement d’une résidence principale, qu’il s’agisse d’un appartement neuf ou ancien. La durée du prêt conventionné varie de 5 à 35 ans et peut, sous certaines conditions, donner le droit aux APL (aide personnalisée au logement).

LE PF (PRÊT AUX FONCTIONNAIRES)

Le prêt aux fonctionnaires un prêt bancaire, complémentaire d’un prêt conventionné, réservé aux fonctionnaires (employés de la fonction publique), pour financer l’acquisition d’une résidence principale, neuve ou ancienne. Son montant varie en fonction de la composition et des ressources du foyer. Le prêt aux fonctionnaires est limité à 35% du montant de l’acquisition et son remboursement peut s’échelonner jusqu’à 15 ans.

LE PCT (PRÊT DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES)

Dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf ou ancien dans le cadre d’une résidence principale, certaines collectivités proposent des financements à des conditions avantageuses. Le conditions d’obtention de ce prêt, et leurs avantages varient d’une collectivité à l’autre.