Quelles garanties protègent les acheteurs de biens immobiliers dans le cadre d'un programme neuf ?

Un programme neuf désigne le fait qu'un promoteur met en place un projet de construction de logement neuf individuel ou collectif. Avant et pendant la réalisation du chantier, il commercialise déjà le résultat. Les acheteurs intéressés par le projet préfèrent souvent réserver pour éviter que d'autres acquéreurs avant eux. Il s'agit de la vente en l'état futur d'achèvement. Ce type d'opération est avantageux pour les acquéreurs, car ils peuvent profiter d'un prêt à taux zéro ou d'une TVA réduite s'ils effectuent l'achat d'une résidence principale. Ils peuvent également bénéficier de la loi Pinel pour l'achat d'un bien immobilier neuf à usage locatif. Seul problème, l'achèvement d'un programme immobilier neuf peut prendre entre 15 et 26 mois. Pour se protéger, les acquéreurs ont besoin de garanties. Découvrez lesquelles.

Les garanties avant la livraison

Avant d'investir dans l'immobilier neuf, il faut penser à se protéger pour éviter les pertes d'argent. Cette protection commence dès la réalisation des travaux. En effet, des imprévus peuvent survenir à tout moment sur un chantier. Ainsi, il est nécessaire d'établir un contrat de réservation du logement neuf ou de l'appartement neuf avant de payer une avance. Ce document doit être signé par toutes les parties concernées. En parallèle, il faut vérifier la présence de quelques garanties avant de signer. Il s'agit de la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement de programme neuf. Ces deux assurances permettent de protéger l'acheteur avant la livraison du bien immobilier.

La garantie de remboursement est une obligation légale. La loi précise que l'acheteur dispose d'un droit de rétractation de 10 jours après la signature du contrat de réservation dans le cadre d'un programme neuf. Si la vente n'est pas conclue dans ce délai, le promoteur doit rembourser en totalité tous les frais.

Quant à la garantie d'achèvement, elle assure à l'acquéreur que le programme immobilier neuf sera finalisé. C'est un garant externe comme une banque ou un assureur qui apporte cette garantie. Ces derniers s'engagent à terminer les travaux dans le cas où le promoteur n'est plus en mesure de continuer.

La garantie de parfait achèvement

Un programme immobilier neuf doit être couvert par une garantie de parfait achèvement. Cette assurance est valable un an après la livraison de l'appartement neuf ou de la maison. Ainsi, elle couvre les désordres ou malfaçons constatés dans le procès-verbal de réception de travaux. Entre autres, les problèmes qui surviennent au cours de la première année suivant la livraison du chantier. Les problèmes concernés sont nombreux : il peut s'agir d'un carrelage fendu ou d'un revêtement mural mal réalisé. Les problèmes de prises électriques, les fissures sur les murs et les portes mal posées sont aussi concernés. Dans tous les cas, la responsabilité du promoteur est engagée.

Pour aviser le promoteur, l'envoi d'un courrier avec accusé de réception est suffisant. Après la réception de ce courrier, ce dernier doit tout mettre en œuvre pour résoudre les problèmes constatés. En cas de manquement dans les délais impartis, le nouveau propriétaire peut saisir la justice. Il a le droit de demander une indemnisation ou la réalisation des travaux par d'autres prestataires.

La garantie dommage-ouvrage pour les malfaçons

Contrairement à la garantie de parfait achèvement souscrite par l'entrepreneur, la garantie dommage-ouvrage doit être contractée par le commanditaire. En d'autres termes, c'est l'acheteur du bien immo neuf,considéré comme maître d'ouvrage, qui souscrit à ce contrat. Cette assurance est essentielle dans la mesure où elle couvre les dommages qui concernent les gros œuvres : mur porteur, charpente, dalle. En cas de présence de malfaçon, le propriétaire de l'appartement neuf ou de la maison peut faire appel à un huissier. Ce dernier effectue une constatation avant de contacter l'assureur. Ensuite, la compagnie envoie un expert afin de proposer une indemnisation pour réparer les dégâts constatés dans le bien immobilier neuf.

À noter que la garantie dommage-ouvrage doit être souscrite avant le début des travaux. La durée de la couverture est de 10 ans, tout comme celle de la garantie décennale de l'entreprise.

La garantie biennale pour les équipements du logement

Dans le cadre d'un projet de construction de logement neuf, le constructeur doit souscrire à une garantie biennale. L'acheteur doit demander une preuve de cette souscription qui est importante. En effet, elle permet à l'acquéreur de programme immo neuf de demander réparation en cas de défaut concernant les équipements de la maison. À cet effet, la garantie biennale couvre uniquement les éléments dissociables et démontables du logement. Elle concerne les défauts de fonctionnement des équipements tels qu'un :

- Interphone ;

- Climatiseur ;

- Robinet ;

- Appareil de chauffage ;

- Caméra de surveillance.

Comme pour la garantie dommage-ouvrage, l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception est fortement recommandé. Il s'agit d'effectuer une mise en demeure du constructeur afin qu'il effectue toutes les réparations nécessaires. En cas d'inaction de sa part, le propriétaire peut saisir le TGI qui l'obligera à réparer ou à remplacer les équipements défectueux.

La garantie décennale pour les dommages importants

Que ce soit une acquisition dans le cadre d'un programme immo neuf ou d'une maison finie, la garantie décennale est obligatoire. Il s'agit d'une obligation pour tous les travaux de construction. La souscription à cette forme de garantie doit être réalisée par le constructeur. La couverture commence dès le lendemain de la livraison du bien immo neuf pour se terminer 10 ans après. Pendant ce temps, tous les éléments qui assurent la solidité de la construction sont couverts. Précisément, la garantie décennale concerne les problèmes tels que des fissures sur la façade ou un toit trop fragile. Les défauts qui rendent difficile l'usage de l'ouvrage sont également couverts :

- Problème d'étanchéité ;

- Dysfonctionnement du système de chauffage ;

- Défauts d'isolation ;

- Problème de charpente ou d'ossature.

La garantie décennale donne droit à l'acheteur de demander réparation en cas de constatation de problèmes qui relèvent de cette couverture. Pour cela, il doit mettre en demeure le constructeur en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Il est aussi possible d'engager un huissier au préalable. Cela est recommandé pour les très gros travaux pour éviter toutes tentatives de refus. Il constate la malfaçon et peut contacter le constructeur en fonction du besoin.