RETARD DE LIVRAISON LIÉ AU COVID19, CAS DE FORCE MAJEURE OU PAS ?

Avec la crise du coronavirus et les mesures sanitaires mises en place par le gouvernement français, le secteur de l’immobilier neuf à connu un coup d’arrêt. Si l’activité commerciale a pu continuer grâce notamment à la digitalisation de l’immobilier neuf et au télétravail, les chantiers, quant à eux, ont été contraint de s’arrêter pour freiner la transmission du virus et protéger les ouvriers du bâtiment. Une mesure de bon sens qui a provoqué, de facto, des retards dans la livraison des programmes immobiliers neufs. Alors quels sont les recours pour les ménages qui ont acheté un appartement neuf, dans le cadre d’une vente VEFA ?

LE COVID19, UN CAS DE FORCE MAJEURE ?

À la signature du contrat de vente chez le notaire, le promoteur immobilier s’engage contractuellement à respecter une date de livraison. Dans le cas ou le promoteur serait confronté à des difficultés, cette date peut être retardée sans que cela n’entraine le versement d’indemnités. C’est le cas notamment pour les intempéries, les grèves, les défaillances d’entreprises, ou encore plus largement les causes légitimes ou cas de forces majeures, indépendants de la volonté du promoteur immobilier.

Dans le cas du COVID19 et de la crise sanitaire qui l’accompagne, la question du cas de force majeure et de l’impact de l’épidémie sur la réalisation des chantiers immobiliers plaident plutôt en faveur des promoteurs immobiliers. En effet, l’application des mesures de confinement relevant de l’autorité du gouvernement français, les promoteurs immobiliers n’ont pas eu d’autres choix, s’ils ne pouvaient pas appliquer les mesures préconisées dans le « guide de préconisation de sécurité sanitaire », que d’arrêter les chantiers de leurs programmes immobiliers neufs. Par conséquent, l’épidémie et les mesures qui ont accompagné la première vague, et peut-être la seconde, semblent, dans les faits, bien être un cas de force majeure, indépendant de la volonté du promoteur immobilier. Ce point de vue est appuyé par les déclarations du gouvernement français qui a lui-même annoncé que l’épidémie serait considérée comme un cas de force majeure pour les marchés publics, afin de justifier l’inapplication des pénalités dans le retard d’exécution des prestations contractuelles. Déclarations elles-mêmes appuyées par des jugements rendus qui ont déjà reconnu, dans d’autres secteurs d’activités, l’épidémie comme un cas de force majeure.

Les recours pour les ménages qui ont acheté un appartement neuf, dans le cadre d’un achat VEFA, semblent donc très limités. À ce délai, imputable à l’épidémie, peut également s’ajouter un délai supplémentaire imputable aux sociétés en défaillance, qui ont été incapables de reprendre leurs chantiers après le confinement. Là encore, s’agissant d’une cause légitime prévue dans le contrat de vente, les recours des ménages sont très limités.

Il n’en demeure pas moins essentiel que les promoteurs immobiliers sont tenus d’informer et de justifier leur retard auprès de leurs clients. Dans le cadre d’un contentieux, les promoteurs immobiliers doivent tenir à disposition des juges les documents qui attestent du cas de force majeure ou de la cause légitime. S’agissant de circonstances exceptionnelles, les clients qui souhaitent contester le retard de livraison d’un achat d’un appartement neuf sont vivement invités à consulter un professionnel du droit, avant d’engager des procédures.