Les villes où investir en loi Pinel

LES AVANTAGES DE L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER

« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde ». Cette citation de Franklin Roosevelt est toujours d'actualité : la pierre reste le moyen le plus sur de faire fructifier son argent. En effet, l'investissement dans l'immobilier locatif est pérenne et rentable. Il permet de s'assurer un revenu stable, une sécurité financière à long terme, de couvrir les mensualités d'un emprunt, de contrer l'inflation et de se garantir une certaine indépendance matérielle avec l'appréciation de la valeur du bien avec le temps. L'investissement dans l'immobilier locatif peut également offrir des avantages fiscaux importants mis en évidence par des dispositifs telles que la la loi.

QU'EST CE QUE LA LOI PINEL

En vigueur depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel, du nom de la ministre du logement, a pour but final le soutien des programmes immobiliers neufs afin de combler la pénurie dont souffrent certaines zones du territoire français. Dans cette perspective, le dispositif Pinel offre une réduction d'impôts de 12%, 18% ou 21% pour l’achat d'un bien immobilier neuf ou rénové selon des normes spécifiques effectué entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Pour être éligible, ce bien doit être mis en location pour une durée minimale de six ans et se situer dans une zone éligible.

LE VOLET SOCIAL DU DISPOSITIF PINEL

Le grand avantage de la loi est qu’elle concerne tous les contribuables qui souhaitent placer leur argent dans un appartement neuf ou rénové. Cependant, pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi, le logement acquis sera soumis à certaines conditions de plafond des loyers en fonction de la zone dans laquelle il se situe. Les ressources des locataires doivent également répondre à certains critères. Bien que la limite de l’investissement soit plafonnée à 300,000 euros, l’impôt sur le revenu peut être réduit de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement sur une durée de 6, 9 ou 12 ans permettant ainsi de faire des économies d’impôts pouvant aller jusqu’à 63,000 euros.

En plus de la possibilité de devenir propriétaire d’un appartement faisant partie d’un programme immobilier neuf sans apport initial considérable puisque le bien acheté est financé par les loyers, l’épargne et les avantages fiscaux; le dispositif Pinel permet de préparer sa retraite. En effet, à l’expiration des avantages fiscaux après une période de 6, 9 ou 12 ans, il sera possible de continuer à recevoir les loyers ou de revendre le logement en cas de besoin de fonds supplémentaire. Enfin, sous certaines conditions, la loi permet de louer le bien aux ascendants ou descendants directs, ce qui n’était pas le cas avec la loi Duflot.

UNE LOI QUI PROTÈGE L'ENVIRONNEMENT

Bien que l’objectif principal du dispositif Pinel est l’augmentation du parc immobilier disponible dans certaines zones, les logements concernés doivent répondre à des normes énergétiques et environnementales et doivent être loués non meublés en qualité de résidence principale. Le bien doit respecter au moins 6 des 12 critères de performance technique d’un logement tels qu'ils sont définis par l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts. Pour lutter contre la consommation d’énergie, les bâtiments bénéficiant des avantages de la loi doivent répondre aux exigences du label BBC 2005 et de la réglementation thermique 2012 (RT-2012). Ces normes concernent les dimension des portes et des fenêtres, les ponts thermiques, la perméabilité à l’air et la ventilation. En 2020, la RT-2012 sera remplacée par la RT-2020 qui aura pour objectif non seulement la réduction d’énergie consommée mais également la production d’énergie sur le principe des bâtiments à énergie positive (BEPOS). Ces exigences plafonnent les consommations maximales des constructions de logements neufs à 50 kWh/m² qui est le niveau le plus élevé sur l’indicateur de performance énergétique et permettront de réduire les émissions de CO2 entre 13 et 35 millions de tonnes d’ici à 2020. Enfin, la construction du bâtiment doit être terminée dans les 30 mois suivant la Déclaration d’ouverture de chantier et le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.

Dans le cas d’une rénovation, un expert indépendant devra évaluer le logement au moment de l’achat et à la fin des travaux afin de valider son éligibilité en remplissant l’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fournie par le service des impôts.

LES VILLES SITUÉES DANS LES ZONES PINEL

Afin de soutenir les villes soumises à une forte tension du parc immobilier, les zones Pinel sont concentrées dans les lieux où le manque de logements disponibles se fait le plus ressentir. Ces zones constituent une garantie d’une location optimale pour l’investisseur immobilier. Les zones A Bis, A et B1 sont celles de la capitale et des principales villes françaises. La zone B2 n’est plus éligible à la réduction d'impôt depuis le 1er janvier 2019, et la zone C n’est plus éligible depuis le 1er janvier 2018.

LA ZONE ABIS, PARIS ET LES COMMUNES ENVIRONNANTES

La capitale, avec plus de 12 millions d’habitants, fait face depuis plusieurs décennies à une tension continue sur le marché des logements. Sa situation stratégique, son activité économique et son rayonnement culturel font de Paris une ville privilégiée pour l’investissement locatif. Cependant, avec un prix du mètre carré moyen à plus de 8000 euros, il ne sera pas facile de respecter le plafond d’acquisition à 5500 euros par mètre carré imposé par le dispositif Pinel pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt. Le constat est le même pour les villes de Versailles dans les Yvelines et Nanterre dans les Hauts de Seine. Toutefois, les communes d’autres départements voisins couverts par la loi telles que Bobigny en Seine-Saint-Denis, Créteil dans le Val de Marne et Argenteuil dans le Val d’Oise offrent des perspectives d’investissement intéressantes avec un prix au mètre carré moyen inférieur à 5000 euros, donc éligibles loi. Leur proximité avec la capitale et les connexions au réseau de transport constituent autant d’atouts supplémentaires.

LES GRANDES VILLES DE LA ZONE A

La zone A soumise à la loi Pinel comprend la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le département de l’Ain ainsi que l’Ile de France.

Avec des prix au mètre carré avoisinants ceux de Paris, les logements de la Côte d’Azur ne pourront pas obtenir les avantages de la défiscalisation. Par contre, avec des prix au mètre carré inférieurs à 5000 euros, les villes suivantes offrent des possibilités d’investissement attractives pour les contribuables désireux de bénéficier de la loi de défiscalisation.

MARSEILLE, LA DEUXIÈME VILLE DE FRANCE

Avec plus de 850,000 habitants, Marseille est la seconde ville la plus peuplée de France. Ville portuaire par excellence, le prix de l’immobilier est inférieur aux autres villes de cette taille ce qui permet à l’investisseur d’obtenir un rendement locatif plus élevé. Avec son ensoleillé, ses calanques et ses grandes avenues telles que “République”, le Prado ou la Canebière, la cité phocéenne possède des atouts de choix. Les arrondissements du centre peuvent offrir des rendements locatifs allant jusqu’à 6,5% pour les petites surfaces. Comme partout, il faudra bien sûr faire attention à la localisation et éviter certains quartiers qui présentent des risques locatifs élevés.

MONTPELLIER, VILLE JEUNE ET DYNAMIQUE

Classée huitième ville française avec une population de plus de 250,000 habitants, Montpellier est aussi la commune qui possède la plus forte croissance démographique en pourcentage, ce qui représente un avantage certain pour l’investissement locatif. Ville cosmopolite et étudiante, elle abrite trois universités qui accueille plus de 55,000 étudiants dont une multitude d’étrangers. Dans l'académie de Montpellier, le taux de poursuite des études supérieures se place au dessus de la moyenne nationale. Riche d’un patrimoine historique et architectural ainsi que d’un climat ensoleillé, la ville attire également les touristes. Proche d’un aéroport et disposant d’une gare TGV, la ville est facilement accessible de toute l’Europe. Avec des prix moyen de 4000 euros au mètre carré pour le neuf, Montpellier bénéficie des avantages fiscaux de la loi de défiscalisation.

LYON, VILLE PRIVILÉGIÉE

Située à deux heures de Paris par TGV, la ville de Lyon possède l'avantage de la géographie puisqu'elle se trouve également proche de Genève et de l'Italie. Cible de choix pour tout investisseur immobilier, la ville bénéficie d’un dynamisme économique grâce à la multitude d’entreprises qui y ont installé leur siège social et qui pour la plupart sont spécialisées dans les technologies de l’information et de la communication. Lyon est également connue pour le rayonnement de ses universités et de ses écoles supérieures raflant ainsi la deuxième place dans le palmarès des villes qui compte le plus d'étudiants. Cette population étudiante doit être privilégiée par l’investisseur locatif puisque les parents sont garants. Le propriétaire diminue ainsi les risques inhérents à la location. Quant au niveau du rendement locatif, la ville peut prétendre jusqu’à 5,5% de bénéfice pour les logements neufs avec un prix au mètre carré restant inférieur à 5000 euros et donc bénéficiant des avantages du dispositif Pinel.

LILLE, UN MARCHÉ LOCATIF EN CROISSANCE

Située au carrefour de l’Europe et surnommée “Capitale des Flandres”, Lille a vu son paysage urbain et démographique évoluer de façon importante ces dernières années. Sa progression démographique en fait la seconde ville de France en terme de croissance du nombre d’habitants. Parmi ses quelques 236,000 habitants, plus de 100,000 sont étudiants d’où l’intérêt d’un investissement locatif. Située à quelques kilomètres de la Belgique et à moins de deux heures de Londres, Paris et Bruxelles grâce à l’Eurostar, la ville universitaire dispose non seulement d’une architecture magnifique mais est également un terreau de développement économique favorable à l’implantation de nouvelles entreprises. Avec un prix au mètre carré proche de 4000 euros pour un appartement neuf, la rentabilité locative y est intéressante et le dispositif Pinel en cours. En effet, malgré l’encadrement des loyers, ceux-ci restent élevés. Les quartiers proches des projets de développement urbain tels que les Bois Blancs ou dans la commune de Lomme offrent une rentabilité proche de 4,5% tandis que les quartiers à risque locatif plus élevé offrent une rentabilité proche de 9%.