LES EFFETS DU CONFINEMENT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER

LES FRANÇAIS, PRÊTS À RELANCER LEUR PROJET

Depuis le mois de mars 2020, la pandémie mondiale du COVID-10 a forcé une familiarisation des ménages français avec leurs logements à travers les mesures de confinement. Cependant, elle a également soulevé un grand nombre de questions sur l'avenir du marché immobilier neuf en France : alors que les marchés des biens et services sont plongés dans la tourmente depuis le début de l'épidémie, le marché immobilier neuf est, dans l'ensemble, resté solide notammenet grâce à la loi Pinel.


LES EFFETS DU CONFINEMENT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER NEUF

Malgré le confinement, les investisseurs du marché immobilier neuf restent confiants et misent sur une baisse progressive des prix dans les prochains mois. Certes, un changement clair depuis le début de l’épidémie a été enregistré : suite à deux années exceptionnelles quant au nombre des achats appartement neuf, 2020 est marquée par une chute des transactions. En effet, les mois de mars, avril et mai sont habituellement les mois où l’activité immobilière est la plus importante pour acheter un appartement neuf dans un programme immobilier neuf. Ainsi, on estime à plus de 120 000 le nombre de ventes non effectuées à cause du confinement. Cependant, le déconfinement entrepris à partir du 11 mai va certainement marquer une relance des projets immobiliers accompagnée d’une reprise des transactions pour un achat appartement neuf en résidence principale.

Tout d’abord, contrairement à ce que certaines prévisions pourraient faire penser, le taux d’intérêt moyen pour l'ensemble du marché de l' investissement immobilier pour un appartement neuf est en très légère augmentation par rapport à décembre 2019. En effet, selon la dernière publication de L’Observatoire du crédit logement le taux pour le marché du neuf est de 1,19% contre 1,13% en décembre 2019.

Ensuite, le prêt à taux zéro (PTZ), qui devait être abrogé au 31 décembre 2019, a finalement été étendu par la loi de finance jusqu’au 31 décembre 2021 pour les villes. Ce dispositif a pour objectif d’accorder un prêt à taux zéro pour une partie de l'investissement immobilier d'un ménage à la condition que celui-ci bénéficie d’un certain seuil de revenus minimum et qu’il ne soit pas propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années avant l’emprunt. Les zones concernées par la construction de programme immobilier neuf sont en majorité des terrains situés en périphérie des grandes villes, bénéficiant également de la loi Pinel. De cette manière, le prêt à taux zéro pour acheter un appartement neuf va contribuer à subventionner l'étalement urbain pour limiter les conséquences négatives sur l'environnement mais aussi augmenter le nombre de primo-accédants.

C'est pourquoi, bien que la demande de crédits immobiliers ait considérablement baissé du fait des mesures de confinement, la relance des projets immobiliers est plus que probable et ce dès le début du déconfinement. La reprise de la construction sur les chantiers immobiliers, l’anticipation d’une baisse des prix des programmes immobiliers neufs ajoutée à la possibilité de bénéficier des dispositifs du PTZ pour les primo-accédants et de la loi Pinel pour les ménages souhaitant investir dans un bien neuf locatif sont autant de facteurs encourageants pour les projets d’achats immobiliers.

Enfin, afin que le secteur de l’immobilier puisse poursuivre son activité en dépit des mesures sanitaires, le décret n° 2020_395 du 3 avril 2020 permet au notaire de ráliser les actes notariés, dont les achats et ventes de biens immobiliers, à distance. Cela permet aux ménages de finaliser leur projet immobilier en rendant possible la signature électronique pour les actes de ventes dans le neuf, pour lesquels la procuration est normalement impossible car elle doit elle-même être réalisée devant notaire. Ainsi, depuis le déconfinement, les visites sont possibles, les transactions suspendues et les déménagements ont repris : les projets immobiliers des Français sont relancés grâce également à la loi Pinel


UNE BAISSE PRÉVISIONNELLE DES PRIX IMMOBILIERS

Alors que seule une minorité d’investisseurs immobiliers prévoyaient une baisse des prix dans ce marché fin février 2020, ils sont en avril plus de la moitié à tabler sur une baisse des prix progressive des logements mis en vente. Cette prévision baissière reste cependant limitée à moins de 10% et un tiers des investisseurs immobiliers pensent que les prix vont rester stables. Les projets immobiliers ont été ralentis par le confinement, mais pas arrêtés pour acheter un appartement neuf. La reprise est notable dès le début du déconfinement et la plupart des investisseurs prévoient de finaliser leur projet dans les six prochains mois.

D’un autre côté, le pessimisme est de rigueur quant à l’évolution des crédits immobiliers pour un appartement neuf. Plus de la moitié des candidats à un investissement immobilier pensent que les taux d’intérêt seront à la hausse et un tiers d’entre eux penchent plutôt pour des taux d’intérêt stables. Cependant, seul un quart des investisseurs pensent que leur pouvoir d’achat d'une résidence principale sera affecté.

Cependant, la réalité est que l’offre de logements neufs est inférieure à la demande. Avec le retard des livraisons dû à l’arrêt des chantiers de construction durant le confinement, le décalage entre offre et demande sera encore plus important. C’est pourquoi annuler un projet d’achat à cause de la crise sanitaire actuelle serait sans aucun doute un très mauvais calcul.

En effet, à moins d’avoir perdu son emploi et d’être en situation de précarité, la crise actuelle ne devrait pas influencer négativement votre projet et acheter un appartement neuf. Les prix des matières premières pour la construction sont en constante augmentation ainsi que les prix des terrains. De plus, il faut garder à l’esprit que la norme environnementale RT 2020, qui devait être appliquée en 2020, entrera officiellement en vigueur à partir de janvier 2021. Cela signifie que plus vous attendez avant de vous lancer dans l’investissement immobilier dans un programme immobilier neuf dont les prix ont été fixés il y a plusieurs mois, plus vous risquez de faire face à des prix plus élevés lorsque vous déciderez de reprendre votre projet d’achat.

Enfin, souvenez-vous que votre investissement immobilier pour une résidence principale ou dans une programme immobilier neuf se fait la plupart du temps sur plan et ne sera livré que dans plusieurs mois. Or, la crise sanitaire mondiale sera très certainement résolue à cette date avec un retour à la normale. Et il y a fort à parier que ce retour à la normale marquera un début de relance économique, particulièrement dans le secteur de l’immobilier, comme on l’a vu suite à la seconde guerre mondiale avec le début des trente glorieuses.