LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER À PARIS EN 2020

LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER À PARIS EN 2020


Incertitudes des marchés financiers, faiblesse des rendements de l’assurance vie et taux des crédits immobiliers historiquement bas, tout plaide pour investir dans la pierre. Ville emblématique, Paris a, en 2019, séduit de nombreux investisseurs. Après une année particulièrement dynamique, quelles perspectives pour l’immobilier à Paris ? 2020 est-elle propice à un investissement immobilier à Paris ? Si oui vers quel type de produit se diriger ? Petit éclairage à l’intention de tous ceux qui recherchent un placement intéressant !



UNE FORTE DYNAMIQUE

En baisse quasi continue depuis 2010, les taux des crédits immobiliers aux particuliers ont atteint un seuil historique en 2019 : 1,10 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,30 % sur 30 ans. Un coût de l’argent exceptionnellement bas lorsqu’on le compare au 11,9 % mesuré en 1991 ou 6,5 % en 2000. Pour 2020, rien n’indique pour l’heure une éventuelle hausse de ces taux. Ces taux bas nourrissent une dynamique inédite du marché de l’immobilier : avec plus d’un million de transactions, le marché immobilier français a atteint en 2019 un niveau record et affiche une hausse de plus de 10 % sur un an. Selon les Notaires du Grand Paris, la capitale affiche des ventes en ligne avec les chiffres nationaux. Le nombre de ventes d’appartements a même atteint un niveau record notamment en grande couronne. Le phénomène est accentué sur le marché parisien par la présence de nombreux investisseurs étrangers. Selon la chambre des notaires franciliens, 8,1 % des transactions enregistrées dans la capitale impliquaient un acquéreur étranger. Une attractivité à l’étranger qui s’explique par le rayonnement international de Paris mais aussi par ces prix de l’immobilier. Les 10000 euros / m² dans la capitale française sont nettement plus attractifs que les 17000 euros / m² exigés à Londres ou les 13000 euros / m² affichés à New-York !



UNE VILLE EN PLEINE MUTATION ET UN M² À LA HAUSSE

Doté d’un patrimoine historique exceptionnelle et cœur économique de le France, Paris et l’Île-de-France sont aujourd’hui en pleine mutation. Lancé en 2008, le projet du Grand Paris visant à transformer la capitale en grande métropole du XXIe siècle bat son plein. Le futur métro automatique dit « Grand Paris Express » va avec ses 200 km de rails et 68 gares supplémentaires considérablement faciliter les déplacements depuis et vers la grande couronne. Les travaux en cours portent sur la création de quatre nouvelles lignes (15, 16, 17 et 18) et la prolongation de quatre lignes existantes (4, 11, 12 et 14) pour améliorer les liaisons entre Paris et Île-de-France. S’il doit être pleinement opérationnel d’ici à 2030, ce « supermétro » a déjà des conséquences très concrètes sur l’attractivité de certaines communes. Ainsi les prix de l’immobilier on bondit de 46 % ces 5 dernières années à Saint Ouen (93) ! Plus globalement, sur les 63 communes passées au crible par les notaires parisiens, 37 ont enregistré sur la même période une hausse de prix supérieure à 5 %.



L'ANCIEN À 10000 EUROS/M²

Pour l’investissement immobilier à Paris, l’année 2019 restera celle qui aura vu le prix du m² dépasser la barre symbolique des 10000 euros. Il faut donc en moyenne entre 350.000 et 450.000 euros en moyenne pour acquérir un T2 à Paris et entre 550.000 et 750.000 euros pour un T3 à Paris. Investir à Paris dans l’ancien nécessite aujourd’hui un budget important d’autant plus que les frais de notaire aux taux de 8 % alourdissent considérablement la facture. Un investissement que les revenus locatifs à Paris ne parviennent pas toujours à rentabiliser à moyen terme. Une situation que l’encadrement des loyers réinstauré dans la capitale depuis le 1er juillet 2019 ne devrait pas améliorer : les prix d’acquisition grimpent et les loyers stagnent !



LES ATOUTS DU NEUF

Dans ce contexte, les programmes immobiliers neufs à Paris offrent une alternative séduisante. Qu’il s’agisse de l'achat d’un bien achevé et livré clé en main ou d’un bien acquis par contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), les avantages sont non négligeables. Se tourner vers le neuf, c’est avoir l’assurance d’acquérir un logement aux dernières normes en vigueur (Réglementation Thermique 2012 et bientôt Réglementation Environnementale 2020) et de ne pas avoir à supporter avant longtemps un appel de fonds élevé pour rénover la copropriété. Le prix élevé du m² neuf dans la capitale, comptez autour de 14500 euros, est en outre compensé par des frais de notaires au taux réduit à 2 % et l’éligibilité au dispositif Pinel de certains programmes immobiliers neufs à paris. Reconduit jusqu’au 31 décembre 2021, la loi Pinel donne l’opportunité de récupérer une part importante de l’investissement consenti dans un appartement neuf sous forme de réductions d’impôt. Concrètement, le dispositif Pinel propose aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu pouvant atteindre 63000 € s’ils s’engagent à louer le logement concerné durant 6, 9 ou 12 ans en respectant les conditions d’éligibilité du locataire et de montant du loyer prévues par la loi. Pour les personnes ne dépassant pas le plafond de revenus fixé par le législateur, investir à Paris dans un logement neuf c’est pouvoir aussi bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Comme son nom l’indique ce prêt consenti par l’Etat via les banques partenaires permet de financer sans taux d’intérêt et sans frais de dossier une part non négligeable de l’acquisition. Paris et sa proche banlieue sont classés en zone A bis du plan de zonage PTZ tandis que le reste de la banlieue parisienne l’est en zone A. En Île-de-France, pas moins de 59 quartiers sont en outre classés en zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine). Ce classement permet à l’acquéreur d’un logement neuf dans une zone concernée de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 ou 7 % au lieu des 20 % normalement appliqué.


2020, ANNÉE ÉLECTORALE

Comme dans toutes les communes de France, les Parisiens vont en 2020 élire leur maire pour les 6 prochaines années. Immobilier et élections font rarement bon ménage, compte-tenu des incertitudes liées aux différents programmes des candidats. Dans ce cas précis, quel que soit le résultat à la sortie des urnes, ce dernier n’aura aucunes influences sur le Pinel, le PTZ ou l’ANRU qui relèvent de l’Etat. Seul l’encadrement des loyers imposés par la majorité municipale actuelle pourrait être remis en question avec l’élection d’un nouveau maire. Pas de bouleversement à attendre donc ni de motifs légitimes pour différer l’achat d’un appartement neuf à Paris en 2020.


QUEL APPARTEMENT NEUF À PARIS ACHETER ?

Studio à Paris, T2 à Paris, T3 à Paris… quelle que soit votre recherche l’immobilier neuf peut répondre à vos attentes. Votre achat immobilier à Paris en 2020 peut vous permettre de préparer très efficacement votre future retraite. Dans un contexte d’incertitudes quant au montant des pensions futures, les revenus locatifs à Paris vous offriront un complément très appréciable. La loi Pinel à Paris donne l’opportunité d’investir dans la capitale à moindre frais. Située en zone A bis du plan de zonage de ce dispositif de défiscalisation, Paris permet un loyer maximum de 16,83 euros / m² pendant la durée d’engagement. L’avantage fiscal (jusqu’à 63.000 euros) s’étale lui durant cette période de location encadrée par la loi. Le dispositif idéal pour acquérir un studio Paris ou un T2 à Paris voire un T3 à Paris. L’opportunité de disposer à termes d’un pied à terre dans la capitale ou de revenus locatifs à Paris en complément de votre salaire ou de votre pension de retraite !



Vous le constatez l’année 2020 s’annonce de bon augure pour l’immobilier parisien. Les programmes immobiliers neufs à Paris notamment ceux s'inscrivant dans le cadre de la loi Pinel à Paris proposent des produits de qualité dans une ville extraordinaire à tous points de vue. En 2020, c'est encore le moment d'envisager sérieusement un achat immobilier à Paris dans le neuf !