La loi Censi-bouvard

Afin de faire face aux pressions sur le marché de la location et particulièrement pour encourager les investissement des loueurs de meublés non professionnels (LMNP), les députés Yves Censi et Michel Bouvard proposent en 2009 un amendement au code général des impôts dans le cadre du projet de loi de finances rectificative. Cet amendement, appelé loi Censi-Bouvard, est adopté par l’Assemblée nationale le 16 mars 2009, vise à étendre les avantages fiscaux similaires à ceux offerts par la loi Scellier.


Quels avantages fiscaux pour le loueur meublé censi-bouvard ?

En vue d’encourager l’investissement immobilier, l’investisseur ayant acquis un logement neuf meublé à des fins de location non commerciale à partir du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2021, ou'un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant été réhabilité ou rénové selon les normes techniques en vigueur, peut bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions.

Tout d’abord, le logements doit être loué meublé pour une durée minimale de neuf ans. Ensuite, la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, de 18 % pour les logements acquis en 2011 et de 11 % pour ceux acquis à compter de 2012.

Toutefois, pour les logements acquis en 2012, le taux de la réduction d'impôt reste fixé à 18 % au titre des acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu'il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l'engagement de réaliser un investissement immobilier. A titre transitoire, l'engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l'acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. La loi vous permet de bénéficier d’une vraie réduction d’impôt égale à 18% du montant de votre investissement réparti sur neuf années ; le nombre d’investissements n’est pas limité. Seul le seuil pour la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € / an, Les revenus locatifs peuvent donc être multipliés.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années.

Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.


Le champ d’action du dispositif lmnp Censi-Bouvard

Destinée aux contribuables résidants en France, la loi Censi-Bouvard a pour objectif, comme la loi Scellier, d’encourager les achats de logements neufs d’une part pour résorber la pression sur les logements de location et d’autre part pour relancer le secteur de la construction et du bâtiment. La particularité de l’amendement est qu’il s’adresse particulièrement aux LMNP de certains types de bâtiments spécifiques.


Les logements étudiants

En tête de liste des logements concernés par la loi Censi-Bouvard, les résidences étudiantes neuves ou en état d’achèvement avant le 31 décembre 2019. Très prisées par la population étudiante et constituées d’un ou de plusieurs batiments incluants des logements meublés, les résidences étudiantes offrent à leurs locataires des services annexes tels qu’une laverie, un accueil et l’accès facilité à Internet. La demande pour ce type de résidence est très forte et bien souvent supérieure à l’offre disponible. De plus, l'investissement locatif est sûr, le risque de non location étant quasi inexistant au moins pour les neuf premières années puisque la signature d’un bail commercial ferme avec une entreprise spécialisée dans la gestion de ce type de logements, vous garantit un payment quel que soit le statut occupation. Un autre avantage de poids pour ce type d’investissement est que vous n’avez pas à entretenir des relations avec le locataire, à vous occuper des démarches administratives et du traitement des dossiers ou encore à gérer les retards ou les défauts de paiement. L’entreprise gestionnaire est l’exploitant effectif de votre bien et ces contraintes relèvent de sa responsabilité. Le montant du loyer peut être revu chaque année constituant ainsi une rente utile qui viendra éventuellement compléter votre retraite.


Les résidences d’affaires

Destinées au tourisme d’affaires, les résidences d’affaires sont en général constituées de logements meublés adaptés à des employés de grandes sociétés françaises ou étrangères se déplaçant pour affaires et y logeant uniquement quelques nuits. Afin de faciliter le travail des résidents, ces résidences comportent des salles de réunion équipées et sont souvent localisées près des aéroports, des gares ferroviaires et des grands axes autoroutiers. En plus des revenus locatifs, l’avantage de ce type de logement pour les entreprises est avant tout financier puisqu’elles sont bien moins chères à la location que des déplacements dans des hôtels. Pour l’investisseur loueur meublé Censi-Bouvard, les avantages de l’investissement dans une résidence d’affaires son similaires à ceux offerts par les logements étudiants : l’exploitation du bien immobilier est prise en charge par une société de gestion qui va payer un loyer régulier au propriétaire. Cette rente peut s’avérer d’autant plus intéressante que le prix au mètre carré est en constante augmentation dans les lieux privilégiés par ce type de résidence puisque proches des métropoles.


Les résidences séniors

Autre type d’investissement locatif concerné par le dispositif Censi-Bouvard, les résidences séniors offrent des avantages similaires à ceux des résidences étudiantes à la différence de la durée du bail qui est en général de onze ans au lieu de neuf. De la même façon, la société de gestion s’occupe non seulement des démarches administratives relatives au bail et à l’état des lieux mais également des visites, de l’entretien et de la communication publicitaire visant à recruter des locataires. Le loyer est décidé en coordination avec le propriétaire et le risque d’impayé est inexistant puisque les loyers sont garantis par la société de gestion.

Les résidences de tourisme initialement concernées par la loi devaient être classées par décret prefectoral. Toutefois, afain d’assainir le marché, les résidences de tourisme ont perdu leur éligibilité au 31 décembre 2016.