IMMOBILIER 2020 : ENCADREMENT DES LOYERS

En 2020 dans notre pays, il existe encore un réel déséquilibre dans le domaine des logements. Si dans certaines régions les annonces de locations n’intéressent personne, dans d’autres accéder au logement s’avère extrêmement difficile. Afin de gérer ces problèmes, l’état a adopté un ensemble de mesures pour assurer l’encadrement et la régulation des loyers.


TOUT SAVOIR SUR L'ENCADREMENT DES LOYERS

L’encadrement des loyers vise à limiter voire à interdire la hausse du prix des loyers. Il concerne les zones dites tendues, zones urbaines de métropole où l’activité importante du marché immobilier rend les tarifs élevés.

Cette mesure a été mise en place avec pour but de limiter les hausses des tarifs souvent abusives dans les grandes villes, et permettre d’y favoriser l’accès au logement. L’encadrement utilise un prix médian de référence afin d’établir par décret préfectoral une fourchette à laquelle les loyers devront se conformer.

Parmi les critères utilisés pour établir un indice de référence médian, on retrouve le type de location (vide ou meublée), la date de construction, le nombre de pièces et la zone (Paris par exemple est divisée en 80 quartiers).

Une fois tous les critères pris en comptes, le plafond de loyer à ne pas dépasser est fixé aue prix de référence médian majoré de 20 %. Le loyer doit également être supérieur au prix de référence minoré de 30 %.

Le dispositif s’applique aussi bien au loyer pour un appartement neuf qu’à celui d’un bien plus ancien, et concerne une première mise en location ou un renouvellement pour un renouvellement de bail.

En pratique il convient de distinguer deux types d’encadrement des loyers selon les cas. L’encadrement des augmentations de loyers à la relocation régule l’évolution des loyers au moment d’un changement de locataire.

L’autre type d’encadrement a pour but de faire baisser un loyer pendant un bail, pour le faire entrer dans la fourchette établie pour ce type de bien.

En pratique, cet encadrement permet par exemple de proposer en location un appartement neuf, en restant en accord avec le prix d’un autre programme immobilier neuf du même secteur.


HISTORIQUE ET ÉVOLUTIONS DES LOIS

C’est la loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 qui a instauré la régulation des loyers à l’intérieur des agglomérations qui présentent un marché locatif tendu. Cette loi a permis d’apporter des changements conséquents dans l’accessibilité au logement avec des mesures favorisant les personnes à la recherche d’un logement.

En janvier 2015 la Loi Pinel arrive pour relancer la construction d’habitations neuves. Ce dispositif avantageux fiscalement rend l’investissement locatif plus attractif. Les biens construits devant être mis en location, de nombreuses annonces de locations d’immobilier neuf sont apparues. Ces mesures ont permis à beaucoup d’avoir pour projet d’habiter dans un programme immobilier neuf.

En novembre 2018 la loi ALUR est finalement remplacée par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).

Appelée également loi logement, elle établit un ensemble de mesures avec pour buts la protection des plus fragiles, et la facilitation de la réalisation de programme immobilier neuf.

Les mesures de la loi Elan traitent bien sûr de l’encadrement des loyers, mais aussi de la copropriété, des logements sociaux, ou encore d’urbanisme et d’architecture. Elle prévoit aussi pour la première fois l’utilisation de contrats de location au format numérique pour simplifier et alléger les démarches du bailleur et du locataire.

Depuis juillet 2019 et pour une durée de 5 ans, le dispositif d’encadrement est en application de manière expérimentale dans les grandes métropoles, telles que Paris, Marseille, et Lyon.

En 2020 Lille, Lomme et Hellemmes font également partie des communes mettant en place l’encadrement des loyers.

Les villes de plus de 50 000 habitants peuvent demander à être intégrées au dispositif, sous réserve de pouvoir justifier un écart conséquent entre les prix des biens sur le secteur privé, et les logements sociaux.


UN RISQUE POUR L'INVESTISSEMENT LOCATIF EN 2020 ?

La loi Pinel, instaurée en 2014, a permis à de nombreuses personnes d’effectuer un investissement immobilier et d’accéder à la propriété. Du côté des résidents, des opportunités d’habiter dans un programme immobilier neuf ont vu le jour. Cela a été l’occasion pour beaucoup d’avoir la possibilité de louer un appartement neuf.

Les chiffres démontrent que l’investissement immobilier présente toujours un grand intérêt auprès des particuliers. Avec l’effet attractif de cette loi, en 2019 c’est près d’un propriétaire sur quatre se disait prêt à réaliser un investissement locatif dans l’année à venir.

On comprend que la réapparition de l’encadrement des loyers pourrait rendre frileux certains particuliers. Ceux qui par exemple voudraient mettre en location un appartement neuf qu’ils ont pu acheter grâce à la loi Pinel. Ne plus être libre de fixer son loyer pour un appartement neuf ou ancien comme on l’entend peut être déroutant et certains peuvent craindre de voir baisser leurs revenus locatifs.

Il convient de garder en tête que ces mesures ont pour but d’éviter les excès et les injustices. La loi peut imposer une réduction du tarif uniquement quand celui-ci est supérieur au loyer médian de 20 % ou plus.

Il faut ajouter à cela que le bailleur peut toujours maintenir un loyer élevé, ou demander un revenu complémentaire. Il doit pour cela le justifier par des caractéristiques particulières (vue sur un monument historique…) et supérieures à celles proposées par les logements de la même catégorie situés dans la même zone géographique.

En pratique, pour un propriétaire qui propose de louer un appartement neuf sans dépasser un plafond de loyer en accord avec le marché de l’immobilier neuf de son secteur, les mesures mises en place n’impacteront pas ses revenus locatifs.