Coronavirus, le point sur le marché de l'immobilier neuf

Depuis le lundi 16 mars dernier, le confinement a été instauré pour tenter de freiner la propagation rapide du Covid-19. Cette mesure exceptionnelle, prévue à la base pour deux semaines, semble devoir se prolonger encore pour une durée toujours incertaine. En conséquence, tous les secteurs de l’économie sont touchés du fait d’un très fort ralentissement voire d’un arrêt total de leurs activités. 
Le domaine des constructions et des promotions immobilières n’est pas non plus épargné. Les chantiers sont extrêmement ralentis, et l’achat immobilier est au point mort. Avec les récentes évolutions du marché, les constructeurs immobiliers et les promoteurs immobiliers s’inquiètent grandement de l’état actuel et de l’avenir proche de leur secteur d’activité sur le plan économique.

 

LES EFFETS DIRECTS DU CONFINEMENT

Sur le secteur de l’immobilier, une très large majorité des chantiers est actuellement arrêtée. La Fédération française du bâtiment annonçait en début de mois que près de 90 % des chantiers étaient actuellement suspendus. Un grand nombre d’employés du secteur se trouvent dans une situation de chômage partiel ou de chômage technique. 
La situation évolue très rapidement en ce moment, et de nouvelles mesures et ordonnances sont régulièrement mises en place pour tenter de gérer au mieux les impacts de cette crise sanitaire. Les évolutions à venir restent assez floues, et une prolongation du confinement jusqu’à mai est évoquée. Il semble de plus en plus net également que le déconfinement se fera de manière progressive. 
Pour les représentants du bâtiment, actuellement le but premier est de parvenir à amorcer la reprise et de maintenir au mieux une activité. Depuis le 23 mars dernier, les délais pour l’obtention d’un permis de construire ont été suspendus. En temps normal, ce sont les collectivités locales qui ont la charge de traiter ces demandes, et en cette période de confinement, les services d’urbanisme de nombreuses mairies sont à l’arrêt. Les mairies ne sont donc plus tenues de respecter un délai de deux mois pour le traitement de ces dossiers, et peuvent repousser indéfiniment l’échéance tant que l’état d‘urgence est maintenu. 
Plus inquiétant encore pour le marché de l’immobilier, l'ordonnance gouvernementale prévoit que ce gel des procédures d’autorisation de construction immobilière pourra s’étendre jusqu’à un mois au-delà de la sortie de l’état d’urgence. Une telle mesure serait évidemment un frein à la reprise de l’activité sur le marché de l’investissement immobilier. Cette ordonnance intervient pour empêcher que certains permis puissent être accordés tacitement, ce qui est habituellement le cas lorsqu’une demande n’obtient pas de réponse à l’issue des deux mois. Le temps supplémentaire accordé aux mairies permet également aux opposants éventuels à un projet de bénéficier d'un délais pour contester. 
L’afflux des demandes de permis, qui a déjà eu lieu juste avant le confinement et qui se représentera dès la levée de l’état d’urgence, provoquera un débordement au niveau des collectivités locales, ce qui devrait encore participer à ralentir la reprise de toutes les activités du secteur des logements neufs. Pour les propriétaires qui souhaitaient réaliser un investissement immobilier, et acquérir des programmes immobiliers neufs, les délais risquent bien d’être longuement rallongés. Concernant les projets déjà lancés, les chantiers, même déjà très avancés, sont stoppés. Les personnes ayant fait l’achat de leur appartement neuf ou de leur maison neuve sur plan doivent s’armer de patience. 
Mais la question de la demande à venir dans les mois qui suivront cet état d’urgence se pose également. Beaucoup de Français sont actuellement dans l’impossibilité de travailler, et ceux qui avaient un projet d’achat immobilier, pourraient devoir changer leurs plans. Beaucoup de travailleurs sont directement impactés au niveau de leurs revenus, et ceux qui voulaient prochainement acheter un appartement neuf, ou faire l’achat de leur résidence principale, pourraient ne plus être en mesure de le réaliser. Pour ceux-ci, des mesures restent tout de même en place, et il est encore possible de réaliser un investissement avec la loi Pinel, qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux lors de l’achat d'un appartement neuf dans un programme immobilier neuf.

 

DES MESURES POUR LIMITER L'IMPACT ET PRÉPARER LA REPRISE

Des organisations du secteur de l’immobilier, comme l’USH ou la LCA, sont en discussion constante avec le gouvernement pour tenter d’adapter ces mesures qui pèsent sur les perspectives de reprise de l’activité de construction immobilière. Permettre à toutes les personnes qui souhaiteront investir dans le neuf, et par exemple faire l’achat de leur résidence principale dans les semaines et mois à venir, de pouvoir concrétiser leur projet, est une priorité. La suppression de ce mois supplémentaire qui suivrait la fin de l’état d’urgence, ou la réduction des délais de recours, font partie des aménagements demandés par les promoteurs immobiliers et les constructeurs immobiliers. Le gouvernement a déjà promis de réexaminer et de compléter ces ordonnances. 
Le 25 mars dernier, le Gouvernement a annoncé la mise en place de prêts garantis par l’État. Toutes les entreprises peuvent ainsi solliciter leurs banques pour obtenir un prêt à court terme. Pour le secteur des logements neufs, les entreprises spécialisées dans les promotions immobilières peuvent prétendre à ces prêts pour pallier à leurs besoins de trésorerie. Les SCI et SCCV sont toutefois exclues de ce dispositif. 
Les organisations professionnelles se mobilisent également afin de tout mettre en place pour permettre la reprise des chantiers. L’organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics a rendu disponible en tout début de mois un guide de sécurité sanitaire. Ce guide, qui a reçu l’agrément du ministère du Travail et du ministère des Solidarités et de la Santé, regroupe toutes les préconisations qui peuvent permettre d’assurer la continuité des activités de construction pendant cette période de crise sanitaire. Ce document d’une vingtaine de pages détaille les mesures nécessaires pour la sécurité des employés qui travaillent en bureaux, chantiers, ou tout autre lieu. Toutes les recommandations sont prodiguées pour permettre une reprise des activités essentielles, puis pour essayer de progressivement parvenir à la reprise de l’ensemble des activités, selon l’évolution de la situation. 
Pour permettre de soutenir au maximum le secteur de la construction immobilière, les dispositifs déjà en place avant cette crise perdurent, et une personne qui souhaite acheter un appartement neuf ou un autre bien neuf peut bénéficier d'avantages fiscaux pour un investissement avec la loi Pinel.
La Caisse des Dépôts, et Action Logement ont déjà promis de financer la construction de 50 000 logements dans l’année qui vient. Ces logements seront répartis dans les zones tendues ainsi que dans 200 autres villes plus petites. Cette commande conséquente devrait permettre de limiter la baisse de la demande qui pourrait impacter les marchés au sortir de cette crise.

L’incertitude est pour le moment très présente, et il est encore trop tôt pour savoir précisément quand la construction de logements neufs pourra être à nouveau entreprise de la manière la plus normale possible. L’impact sur l’économie mondiale causé par le coronavirus place l’année 2020 sous le signe de la récession. Il sera très important dans une telle situation de tout faire pour éviter de rentrer dans une crise du logement. La crainte d’un arrêt prolongé des constructions qui provoquerait immanquablement une baisse de l’offre sur le marché des logements est donc très présente chez les professionnels de l’immobilier neuf. La mise en place de mesures pour permettre une reprise progressive des activités et le maintien de la demande, devrait quelque peu soulager les acteurs du marché, mais les mois qui suivront la sortie de cette crise sanitaire s’annoncent difficiles.


LES MESURES À ATTENDRE À COURS TERME

Signe encourageant pour le marché de l'immobilier, l'état a fait paraitre le décret permettant la signature des actes notariés à distance. Un décret qui permet de sauver une partie des projets immobiliers en cours et d'envisager de nouvelles méthodologies pour préserver le secteur de l'immobilier neuf. Les notaires pourront donc recevoir seuls et à distance le consentements des vendeurs et des acheteurs pour régulariser les actes de vente.  Ce décret est valable jusqu'à un mois après la date de cessation de l'état d'urgence.

Autre mesure à espérer, l'amendement de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 permettant de décaler l’instruction des autorisations d’urbanisme, l'idée étant de ne pas entraver la reprise des chantiers immobiliers. Si rien n'est encore paru, l'état a reconnu travailler au retrait du texte.