COMMENT RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT LOCATIF EN FRANCE ?
La réputation de l’Hexagone auprès des investisseurs immobiliers est souvent mitigée. Pourtant, en matière de fiscalité et de retour sur investissement, la France se place en excellente position parmi les pays les plus attractifs pour les investissements locatifs. Cette attractivité s’explique par des prix à la location extrêmement intéressants, des taux de prêt immobilier bas, un dynamisme économique croissant qui se traduit par des programmes immobiliers neufs, des transactions sécurisées et surtout des avantages fiscaux. Nous verrons ci-dessous les différents paramètres à prendre en compte pour réussir son investissement locatif en France.
L'EMPLACEMENT GÉOGRAPHIQUE
Tous les professionnels de l’ investissement immobilier vous le diront : une bonne localisation est une condition essentielle à une bonne location. Or l’emplacement géographique idéal se traduit pour l’investissement immobilier par plusieurs facteurs dont la population et les infrastructures présentes.
LA POPULATION
Lorsqu’une ville est envisagée pour investir dans l’immobilier locatif, l’étude préalable de sa population est essentielle. En effet, une ville avec un pourcentage élevé de seniors présente très peu d’intérêt puisque cette tranche de population se compose en majorité de propriétaires. À l’inverse, si le paysage urbain est reconnu pour ses universités et ses écoles supérieures, la proportion élevée des étudiants constituera pour l’investisseur immobilier une opportunité de choix. Ainsi, des villes étudiantes telles que Lyon, Lille ou encore Montpellier, sont idéales pour l’investissement locatif puisque la population étudiante y est très importante (40% pour Lille). L’avantage de la location dans les villes étudiantes est triple : tout d’abord le rendement locatif est élevé pour les petites surfaces de type studio ou F1. Ensuite le risque d’impayés est minime puisque la location est garantie par les parents. Enfin le risque de ne pas louer votre bien est réduit puisque la demande est souvent supérieure à l’offre.
LES INFRASTRUCTURES
Dans toute agglomération urbaine, le dynamisme gconomique est conditionné par les infrastructures présentes. Lorsque la ville ciblée offre un terreau favorable aux startups, abrite le siège social d’une multitude d’entreprises et dispose d’infrastructures pour le transport, l’acquisition d’un bien locatif y devient automatiquement intéressante. En effet, ces pôles d’attraction pour les jeunes cadres sont également de bonnes opportunités de location à des employés en début de carrière.
LE COÛT DE L'ACHAT IMMOBILIER
Avec des taux d’intérêt fixes se situant en moyenne entre 0.5% et 1,5% en fonction de la durée du prêt immobilier ajouté à des frais d’acquisition réduits, la France se place en tête de liste des pays où il fait bon emprunter pour investir dans la pierre.
CHOISIR LE BON PRÊT IMMOBILIER
La première démarche pour tout emprunteur est de s’enquérir du coût réel de son crédit immobilier qui se traduit par le taux effectif global. En effet, les taux affichés ne prennent pas en compte les frais annexes et les frais de dossier et, s’il s’agit de taux variables, ne sont valables que la première année.
Il faudra ensuite constituer un dossier solide qui met en avant les avantages qu’aura l’établissement financier concerné à prêter à l’investisseur, à savoir le niveau de revenu, le patrimoine, etc. Ce dossier servira de base à la négociation du taux qui devra se baser sur une étude comparative des différentes offres présentes sur le marché : chaque dixième de points d'intérêt a son importance.
Enfin, il faudra choisir pour un prêt à taux fixe ou un prêt à taux variable. Même s’il est plus élevé que le taux variable, le taux fixe est la formule la plus en cours en France puisqu’elle offre une visibilité jusqu’au remboursement intégral de l’emprunt. Quant au taux variable, il est indexé sur les taux du marché représenté par l’Euribor dans la zone Euro.
BIEN CALCULER LES FRAIS D'ACQUISITION
Les frais d'acquisition d’un bien immobilier en France, qui varient entre 3% et 4% de la valeur totale d’un bien neuf sont parmi les moins élevés en Europe. À titre de comparaison, ces même frais peuvent atteindre 12% du prix d’achat en Grande-Bretagne, en Italie de 10% à 15% et en Espagne entre 8% et 11%.
C’est pourquoi, afin de réduire les frais de notaire, il est important de privilégier l’achat d’un appartement neuf lorsque vous envisager d’investir dans l’immobilier locatif.
LES AVANTAGES FISCAUX
Qu'il s'agisse d'augmenter votre épargne ou de préparer votre retraite, l'investissement dans la pierre est une excellente option, particulièrement avec l’incertitude inhérente aux marchés boursiers. En France, les revenus locatifs sont plus fiables que la moyenne européenne. De plus, sur le plan fiscal, vous pouvez réduire vos charges si vous décidez d’acheter un appartement neuf.
LA LOI PINEL
Afin d’encourager les programmes immobiliers neufs et fournir un soutien aux villes dans lesquelles le manque de logements se fait sentir, le dispositif Pinel a été mis en place depuis le 1er septembre 2014. Il permet à l’investisseur immobilier de bénéficier d’une défiscalisation pouvant aller jusqu'à 21% pour l’achat dans certaines zones du territoire d'un appartement neuf ou rénové selon des conditions spécifiques. L'acquisition doit être effectuée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 et le logement loué pour au moins six ans. Les économies d’impôts qui en résultent peuvent se chiffrer jusqu’à 63000 euros, montant qu’il sera nécessaire de prendre en compte lorsque vous ferez votre choix dans l’achat d’un bien neuf ou ancien.
Toutefois, ces avantages fiscaux doivent répondre à certaines conditions dont le montant maximal pour le loyer qui dépend de la surface habitable et du zonage dans lequel se situe le bien immobilier. De même, les revenus des locataires sont également soumis à certaines contraintes et le montant maximal de l’investissement ne doit pas dépasser 300000 euros.
L'INVESTISSEMENT DANS LE NEUF
En plus de présenter des avantages fiscaux grâce à des frais de notaire réduits et à des dispositifs tels que la loi Pinel, investir dans le neuf possède l’avantage de répondre aux dernières normes en vigueur telles que celles de la réglementation thermique RT-2020. Les économies d’énergie qui en découlent rendront votre logement locatif plus attrayant pour les locataires soucieux de protéger l’environnement et de soulager leur porte-monnaie.
Un autre avantage non négligeable de l’investissement dans le neuf est la garantie décennale fournie par le promoteur qui vous fera économiser les travaux de maintenance inhérents aux logements anciens. Les logements neufs sont également mieux en adéquation avec la gestion de l’espace et offrent de manière générale un meilleur cadre de vie aux locataires.
Le résultat des politiques fiscales attrayantes, des loyers relativement élevés, du taux de prêt immobilier bas, le potentiel immobilier neuf de la France est important et les frais d'achat relativement réduits. C’est pourquoi il est possible d’affirmer qu’aujourd’hui l’Hexagone est devenu l'une des options les plus rentables pour quiconque désire acheter un appartement neuf.